Il BIM e la gestione di quanto realizzato: Facility Management

Il BIM e la gestione di quanto realizzato: Facility Management

Come sfruttare al meglio le possibilità offerte dalla metodologia BIM

Il modello BIM consente di gestire il funzionamento e la manutenzione dell’edificio durante la sua fase di esercizio permettendo di inserire e coordinare diverse informazioni dei suoi componenti, quali specifiche, manuali d’uso, garanzie, ecc. In questo modo, ad esempio, i facility manager possono esportare in qualsiasi momento le garanzie dei componenti e le loro rispettive scadenze così da gestire qualsiasi intervento di manutenzione. Estrapolando invece la marca, il modello e il programma di manutenzione di ogni singola attrezzatura è possibile intervenire in modo mirato ed efficace anche dopo molti anni. Per questi motivi durante la fase di progettazione i facility manager possono interagire nella progettazione, in particolare nella scelta dei materiali e dell’impiantistica per ridurre i costi di manutenzione (facility management).

La metodologia BIM, tra l’altro, si pone come obiettivo quello di realizzare un modello virtuale (tridimensionale ed informativo) che possa essere quanto più fedele a quanto realmente realizzato. Un modello del genere viene definito come “As built” e riporta con sé non soltanto quanto progettato ma quanto effettivamente viene realizzato in fase di cantierizzazione.

Quanto ideato in sede di progetto, viene tradizionalmente rivisto e modificato in sede di cantiere per far fronte ad eventuali varianti in corso d’opera o per la risoluzione di conflitti geometrici od operativi che non erano stati presi in considerazione durante la fase di concepimento dell’opera.

La nascita del BIM ha reso più efficienti anche i sistemi CAFM (Computer Aided Facility Management), cioè l’insieme di strumenti informatici a supporto del Facility Management per la gestione dell’opera durante la sua vita utile, nati inizialmente dall’integrazione di strumenti CAD (Computer Aided Design) con i database di informazioni necessarie per l’attività di FM. Tali sistemi consentono:

  • la gestione degli spazi e delle attrezzature: il sistema CAFM, collegato al modello 3D BIM dell’opera, raccoglie e gestisce tutti i dati riguardanti gli spazi dell’immobile e delle attrezzature a disposizione in maniera dettagliata. Per ciascun oggetto il database contiene tutti i dettagli relativi alla sua costruzione, acquisizione, titolo giuridico d’uso, modalità e livello d’uso.
  • la gestione della sicurezza del lavoro: il database è caratterizzato, oltre che dal registro delle attrezzature, anche dalle risorse umane presenti in modo tale da poter registrare gli incidenti, gli infortuni e gli episodi di malattia professionale così da poter ottenere automaticamente l’analisi storica e progettare eventualmente strategie per mitigare e prevedere le circostanze di rischio così da ottimizzare la sicurezza sul luogo di lavoro.
  • il monitoraggio dei consumi e dei livelli di benessere: il sistema CAFM consente il monitoraggio del consumo di energia degli impianti attraverso il reperimento continuo di dati da fonti esistenti quali contatori e rilevatori di carico in modo tale da poter effettuare confronti e di gestire in maniera efficiente il consumo energetico. Allo stesso modo del controllo dei consumi energetici, con tale strumento è possibile monitorare anche la qualità dell’aria, la temperatura, l’umidità, l’emissione di fumi ed il livello dei rumori in modo tale da poter garantire un livello ottimale di vivibilità.
  • la gestione delle manutenzioni: il modello 3D BIM, come detto in precedenza, è caratterizzato da una modellazione parametrica di tutti gli impianti e le attrezzature utilizzate, per cui selezionando un qualunque elemento del modello è possibile reperire non solo tutte le informazioni inserite in fase di progettazione ma anche tutte le informazioni relative al suo utilizzo e alla sua storia manutentiva. In questo modo è possibile sviluppare strategie di manutenzione preventiva, gestire preventivi d’acquisto, ecc.
  • la gestione dell’Help Desk: in tale ambito, grazie ad una piattaforma web, è possibile gestire i disservizi e i guasti segnalati dagli utenti dell’immobile. Interagendo direttamente con il modello BIM, infatti, è possibile risalire in maniera puntale alla segnalazione del disservizio e, consultando tutte le informazioni fornite dallo stesso, individuarne l’eventuale causa. Sulla medesima piattaforma web è possibile anche gestire le prenotazioni delle aree comuni quali sale riunioni, spazi condivisi o addirittura prenotare attrezzature condivise.
  • la gestione della Security: tale sistema permette anche di gestire tutto quello che riguarda la sicurezza di un immobile, ad esempio gli accessi, la videosorveglianza, i sistemi antintrusione, i sensori di movimento, ecc.

Dunque un modello BIM non è da intendersi come un modello prodotto da un unico software BIM authoring ma come prodotto di un insieme di modelli realizzati con software capaci di descrivere l’opera in maniera adeguata al livello di sviluppo digitale richiesto (LOD acronimo di “Level Of Development”). A questo punto il processo potrebbe sembrare concluso. Ma, nel momento in cui si parla sempre più di “life cycle building” non si può prescindere dal considerare gli aspetti di manutenzione e di dismissione o rinnovamento dell’opera edilizia.

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